IRPF del alquiler: qué reducción te toca

Por qué la fecha de la firma parte el resultado en dos

La reducción por alquilar una vivienda lleva años siendo del 60 %. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, cambió eso para los contratos nuevos, pero dejó un régimen aparte para los que ya existían. Y ese régimen aparte, la disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF, es el que se está olvidando en media internet.

«A los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, les resultará de aplicación la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de esta ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021.»

Disposición transitoria trigésima octava de la Ley 35/2006 del IRPF, añadida por la Ley 12/2023

«La redacción vigente a 31 de diciembre de 2021» es el 60 % de siempre, sin escala y sin condiciones de zona ni de precio. Y la fecha de corte no es una aproximación: los metadatos oficiales del Boletín Oficial del Estado para la Ley 12/2023 dan su entrada en vigor el 26 de mayo de 2023. Un contrato firmado el 25 de mayo de 2023 conserva el 60 %; uno del día siguiente ya entra en la escala nueva. Y no hay fecha de caducidad para ese 60 %: el Manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria no fija un límite temporal, el régimen se mantiene mientras el arrendamiento siga siendo de vivienda.

La escala nueva, para los contratos posteriores

El artículo 23.2 de la Ley del IRPF, en la redacción de la Ley 12/2023, reparte los contratos nuevos en cuatro tramos. Estas son las condiciones, tal como las recoge el Manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria:

Fuente: art. 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, en la redacción de la disposición final segunda de la Ley 12/2023, sobre las citas literales del Manual práctico de Renta de la AEAT, ejercicio 2025, capítulo de rendimientos del capital inmobiliario. Contrastado además contra la ficha del artículo 23 en Iberley (base de datos jurídica). Consultado el 08/09/2026.

El hueco de la ley: los contratos de verano de 2023

Aquí es donde esta página se aparta de la mayoría, y lo hace a propósito. La disposición final segunda de la Ley 12/2023 dice que la escala nueva se aplica «a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de esta ley», es decir, desde el 26 de mayo de 2023. Pero la disposición final novena de la misma ley retrasa la entrada en vigor de esa disposición final segunda al 1 de enero de 2024. Son dos cláusulas de la misma norma que, leídas en literal, no dicen lo mismo.

Según recogen varios despachos fiscales especializados, la posición práctica de la Agencia Tributaria es aplicar el 60 % también a los contratos firmados entre el 26 de mayo y el 31 de diciembre de 2023, tratando el corte real como el 1 de enero de 2024. Pero esos mismos despachos describen la cuestión como litigiosa: la lectura literal de la disposición final segunda deja abierta la posibilidad contraria.

Por eso, para un contrato firmado en esas fechas, la calculadora de esta página no elige: enseña las dos lecturas y remite a la Agencia Tributaria o a un asesor fiscal. No es una limitación de la calculadora, es que la propia ley no lo deja claro y no nos corresponde decidirlo por ti.

Cómo se aplica la reducción a tu declaración

La reducción no se aplica al alquiler que cobras, se aplica al rendimiento neto: lo que queda después de restar del ingreso íntegro los gastos deducibles del artículo 23.1 de la Ley del IRPF (intereses, conservación, IBI, comunidad, seguros, amortización...). Y solo si ese rendimiento neto es positivo: la norma habla de «rendimientos netos positivos», así que un año con pérdidas no tiene nada que reducir.

Reducir el rendimiento neto tampoco es lo mismo que ahorrar esa cantidad de impuesto. Lo que baja es la base sobre la que tributas, no la cuota final: cuánto se traduce eso en euros de ahorro depende de tu tipo marginal en el IRPF, que varía según el resto de tus ingresos. Por eso esta página dice cuánto rendimiento se libra de tributar y no un ahorro fiscal final, que sería un dato inventado sin conocer tu declaración completa.

Los gastos deducibles y la amortización, en corto

El artículo 23.1 de la Ley del IRPF deja deducir, entre otros, los intereses de la hipoteca y otros gastos de financiación, la conservación y reparación del inmueble, el IBI, la comunidad de propietarios, los seguros y los suministros que pague el arrendador. Los intereses, la financiación y la conservación tienen un tope conjunto: no pueden superar el ingreso íntegro de ese inmueble, y el exceso se arrastra a los cuatro años siguientes.

La amortización es aparte, y tiene su propia regla en el artículo 14.2.a).1º del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007): se considera efectiva cuando no supera, cada año, el 3 % del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin contar el suelo en ninguno de los dos. Con un valor catastral de la construcción de 60.000 € y la vivienda alquilada todo el año, la amortización deducible es 60.000 × 0,03 = 1.800 €. Si solo estuvo alquilada la mitad del año, se prorratea por días: 60.000 × 0,03 × (183/365) ≈ 901 €.

Gastos deducibles: art. 23.1 de la Ley 35/2006 del IRPF. Amortización: art. 14.2.a).1º del Real Decreto 439/2007 (Reglamento del IRPF). Renta imputada de la vivienda no alquilada: art. 85 de la Ley 35/2006 del IRPF. Esta página no lleva una casilla por cada gasto: pide el rendimiento neto ya calculado, porque el desglose completo con sus límites propios es una calculadora distinta.

Lo que no se sabe, o no se resuelve aquí

• Los contratos firmados entre el 26 de mayo y el 31 de diciembre de 2023. La Ley 12/2023 se contradice sobre qué régimen les toca. Esta página enseña las dos lecturas y no elige: es un caso litigioso, según los despachos fiscales que lo han analizado, y no una duda de esta calculadora.
• El desglose completo de gastos deducibles. El artículo 23.1 de la Ley del IRPF tiene una lista larga, con límites propios para intereses y conservación. Esta página pide el rendimiento neto ya calculado en vez de reconstruir ese desglose entero, que es una calculadora distinta.
• La amortización exacta de tu vivienda. Depende de tu valor catastral de la construcción o de tu coste de adquisición, que esta página no tiene. Se explica el método del 3 % con un ejemplo, pero no hay una casilla que calcule la tuya.
• El ahorro fiscal final en euros. Depende de tu tipo marginal en el IRPF, que varía con el resto de tus ingresos y esta página no calcula. Se dice cuánto rendimiento se libra de tributar, no cuánto te ahorras de cuota.
• Los alquileres de temporada, de local o de habitación suelta. La reducción del artículo 23.2 es solo para el arrendamiento de vivienda entera como vivienda habitual del inquilino. No se dice nada sobre esos otros casos.

Lista cerrada el 08/09/2026. Si alguno de estos huecos se llena con una fuente citable, se publica el dato y desaparece de aquí.