Gastos de compra de vivienda

Cuánto cuesta comprar una casa, además de la casa

Al precio que aparece en el anuncio hay que sumarle entre un 8 % y un 14 % en impuestos y gastos, según dónde compres y si la vivienda es nueva o usada. Ese dinero no se financia: se paga en efectivo, en el mismo mes de la firma, y es la razón por la que muchas compras se caen a última hora. Esta calculadora lo pone todo junto para que la cifra no aparezca por sorpresa en la notaría.

El impuesto se lleva casi todo

De cada 10 € de gastos, entre 8 y 9 son impuesto. El resto —notaría, registro, gestoría y tasación— rara vez pasa de 1.500 € en una compra normal, por muy cara que sea la vivienda, porque son aranceles y precios que apenas suben con el precio.

Cuál te toca depende de una sola cosa: quién vende. Si compras de segunda mano, pagas el ITP, un impuesto autonómico que va del 4 % del País Vasco al 13 % del tramo más alto de Cataluña y Baleares. Si compras obra nueva directamente al promotor, pagas IVA del 10 % —IGIC del 7 % en Canarias— y encima el AJD de tu comunidad, que suele estar entre el 0,5 % y el 1,5 %. Nunca se pagan los dos impuestos a la vez.

Varias comunidades ya no aplican un porcentaje único, sino una escala por tramos: cada porción del precio paga su tipo, igual que en el IRPF. En Cataluña, por ejemplo, una vivienda de 700.000 € paga el 10 % sobre los primeros 600.000 y el 11 % sobre los 100.000 restantes, lo que deja un tipo efectivo del 10,14 % y no del 11 %. La calculadora hace ese reparto sola y te enseña el tipo efectivo resultante.

El valor de referencia del Catastro

El ITP no se calcula necesariamente sobre lo que pagas, sino sobre el mayor de dos importes: el precio escriturado o el valor de referencia que el Catastro asigna a esa vivienda. Desde 2022 ese valor funciona como base mínima, así que si compras una casa por 120.000 € y el Catastro dice que vale 150.000 €, el impuesto se liquida sobre 150.000 €. Antes de firmar conviene consultarlo —es gratuito, en la sede electrónica del Catastro— y, si sale más alto que el precio real, poner ese valor en la calculadora.

Notaría, registro y gestoría

La notaría y el registro no se negocian: sus tarifas son aranceles fijados por real decreto en 1989 y son iguales en toda España. Van por escalones sobre el valor de la finca y suben muy poco a partir de cierto precio; a la cifra base se le añaden los folios y copias y el 21 % de IVA. En una compra de 180.000 € rondan los 540 € de notaría y los 240 € de registro. Lo que sí varía es la gestoría, que es un precio libre de unos 300-400 € y además es opcional: puedes liquidar el impuesto y llevar la escritura al registro tú mismo, aunque si hay hipoteca el banco casi siempre impone la suya para la parte del préstamo.

La tasación solo aparece si vas a pedir hipoteca. La encarga el banco para decidir cuánto te presta, cuesta entre 250 y 600 € y la pagas tú aunque la operación acabe no firmándose. Tiene seis meses de validez y es tuya: puedes llevártela a otro banco.

Lo que ya no pagas desde 2019

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario cambió el reparto de los gastos de la hipoteca. Desde entonces el banco paga el AJD del préstamo —que era el más caro de todos—, la notaría y el registro de la escritura de la hipoteca y la gestoría. Al comprador solo le queda la tasación y las copias que pida. Por eso en el desglose de arriba no verás ninguna de esas partidas: si un banco te las intenta cobrar, no le corresponde.

Qué no entra en este cálculo

Quedan fuera cosas que también hay que prever: la comisión de apertura de la hipoteca si la lleva, los seguros vinculados que el banco pide para bonificar el tipo, la comisión de la agencia cuando el contrato la carga al comprador (lo habitual es que la pague quien vende), la mudanza, la reforma y los muebles. Del lado del vendedor están la plusvalía municipal y el certificado energético, que por ley le tocan a él salvo pacto en contrario.

La regla del 30 %

Juntando las dos cosas —la entrada que el banco no financia y estos gastos— sale la regla clásica: hay que tener ahorrado alrededor del 30 % del precio de la vivienda. Un 20 % de entrada, porque los bancos financian como mucho el 80 % del valor de tasación o del precio de compra, el menor de los dos, y un 10-12 % más de impuestos y gastos. Sobre 180.000 € son unos 48.000 € en Madrid y bastante más en las comunidades con el impuesto alto. Si la cifra que te sale aquí no te cuadra, las dos palancas reales son bajar el precio objetivo o cambiar de comunidad: los gastos, por su naturaleza, no se negocian.