Calculadora de hipoteca

Entender la cuota de tu hipoteca

Casi todas las hipotecas en España se calculan con el sistema francés de amortización. Su característica es que la cuota es la misma todos los meses durante toda la vida del préstamo (mientras el tipo de interés no cambie), pero lo que hay dentro de esa cuota va cambiando: al principio se va casi entera en intereses y al final casi entera en devolver capital.

El motivo es sencillo: los intereses de cada mes se calculan sobre el dinero que todavía debes. El primer mes debes prácticamente todo el préstamo, así que los intereses de ese mes son los más altos de toda la hipoteca. Como la cuota es fija, lo poco que sobra después de pagar esos intereses es lo único que reduce la deuda. Al mes siguiente debes un poco menos, los intereses bajan un poco, y sobra un poco más para capital. Ese efecto se acelera con los años, y es lo que verás en el gráfico de arriba como el punto donde las dos curvas se cruzan.

Por qué el plazo es más caro de lo que parece

Alargar el plazo baja la cuota, y por eso es lo primero que ofrece cualquier banco cuando los números no cuadran. Pero el precio de esa comodidad es alto. Sobre un préstamo de 180.000 € al 3,10 %, pasar de 25 a 30 años baja la cuota unos 94 € al mes, pero añade cerca de 18.000 € de intereses al total. La cuota es lo que sientes cada mes; los intereses totales son lo que realmente pagas por el préstamo. Merece la pena mirar siempre las dos cifras juntas antes de firmar.

La amortización anticipada, el botón que casi nadie usa

Aportar dinero de más cada mes es la palanca más potente que tienes, porque ese dinero va íntegro a reducir capital: no paga intereses, los elimina. Y como los elimina de las cuotas que aún no has pagado, el ahorro es mucho mayor que la cantidad aportada. En el ejemplo anterior, 150 € extra al mes recortan algo más de cinco años de hipoteca y cerca de 18.000 € de intereses. Puedes comprobarlo tú mismo escribiendo 150 en el campo de amortización extra.

Al amortizar puedes elegir entre reducir cuota o reducir plazo. Reducir plazo ahorra bastante más, porque borra las últimas cuotas completas. Reducir cuota da más aire cada mes pero deja más años corriendo el interés. Esta calculadora aplica el extra a reducir plazo, que es el escenario que más ahorra. Ten en cuenta que algunas hipotecas tienen comisión por amortización anticipada durante los primeros años: mira tu escritura antes de hacer números finos.

Qué no entra en este cálculo

La cuota que ves aquí es la del préstamo puro. Encima de ella, una hipoteca real suele llevar seguro de hogar, a veces seguro de vida y otros productos vinculados que el banco pide para bonificar el tipo. Además, comprar una vivienda tiene gastos de entrada que no se financian: impuestos, notaría, registro y gestoría suman de forma habitual un 10-12 % del precio, que se paga aparte de la entrada. Por eso la recomendación clásica es tener ahorrado alrededor del 30 % del precio de la vivienda antes de empezar.

Hipoteca fija, variable o mixta

Con una hipoteca fija el interés no cambia, así que la cuota que calcules hoy es la que pagarás siempre. Con una variable, el interés se revisa cada seis o doce meses siguiendo el euríbor, y la cuota sube o baja con él. Con una mixta, los primeros años son fijos y el resto variable. Para las dos últimas, mira el bloque «¿Y si sube el tipo?» debajo del resultado: compara de un vistazo la cuota de hoy con la de uno y dos puntos por encima. Si la más alta te seguiría cuadrando cada mes, la operación es sólida; si no, conviene ajustar el importe.