Amortizar hipoteca: cuota o plazo

Reducir cuota o reducir plazo: qué cambia de verdad

Cuando metes dinero en la hipoteca, el banco te deja elegir entre dos cosas, y son bastante distintas.

Reducir plazo deja la cuota igual y acorta la hipoteca. Como sigues pagando lo mismo cada mes pero durante menos tiempo, es la opción que quita más intereses. En el ejemplo de arriba —150.000 € al 3 % a 25 años, amortizando 10.000 €— la hipoteca pasa de 300 a 272 meses: dos años y cuatro meses menos, y 10.426 € de intereses que no pagas.

Reducir cuota deja el plazo igual y baja el recibo. Con esos mismos números, la cuota pasa de 711,32 € a 663,90 €: 47,42 € menos al mes, y 4.226 € de intereses que no pagas.

Así que sí, en intereses reducir plazo siempre gana, y por bastante. Pero eso no significa que sea «lo que hay que hacer»: reducir cuota te deja ese dinero disponible cada mes durante los próximos veinticinco años, y eso vale algo que ninguna calculadora puede poner en euros. Esta página no elige por ti.

Y una advertencia sobre la palabra «ahorro», que se usa muy alegremente: los 10.000 € no aparecen de la nada. Los pones tú ahora. Lo que ahorras son los intereses que ese dinero habría generado si se hubiera quedado debiendo.

La comisión no es el 0,15 %

Aquí está lo que casi ninguna calculadora hace bien. Todas cobran el porcentaje como un peaje automático, y no lo es. El artículo 23 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, dice que la compensación:

«…no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista […] con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.»

Artículo 23.5.a de la Ley 5/2019

O sea que se paga el menor de dos números: la pérdida financiera real del banco, y ese porcentaje. El porcentaje es el techo, no el precio.

Y la pérdida financiera puede ser cero

El apartado 8 del mismo artículo la define como la «diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo». En cristiano: el banco pierde si, al devolverle el dinero antes de tiempo, solo puede volver a prestarlo a un tipo peor del que te tenía a ti.

Y ahí está la clave: si los tipos de mercado han subido desde que firmaste, el banco no pierde nada, porque ese dinero lo vuelve a colocar mejor de lo que lo tenía contigo. La diferencia no es negativa, no hay pérdida, y no hay nada que compensar. Con lo que ha hecho el euríbor desde 2022, esa es una situación de lo más corriente para quien firmara antes.

Esta página no puede calcular tu pérdida financiera exacta, y no va a fingir que sí. Hace falta el valor presente de mercado del préstamo, y para eso el índice de actualización que designa tu propia escritura entre los que fija el Ministerio. Sin ese dato, cualquier cifra sería inventada. Lo que sí te damos es el techo legal: lo máximo que te pueden cobrar pase lo que pase.

Los dos porcentajes del variable no son una escalera

Se lee por todas partes que en una hipoteca variable se paga «el 0,25 % los tres primeros años y el 0,15 % del tercero al quinto». Eso no es lo que dice la ley. El apartado 5 ofrece dos supuestos y añade, con estas palabras, que «serán excluyentes entre sí»:

• durante los 5 primeros años, con el límite del 0,15 %; o
• durante los 3 primeros años, con el límite del 0,25 %

Tu escritura eligió uno de los dos cuando se firmó. No se aplican los dos seguidos. Por eso esta calculadora te enseña las dos posibilidades y te dice que mires cuál pactaste, en vez de inventarse una escalera que no existe.

Y pasado el plazo que corresponda, no cabe cobrar nada: el apartado 4 dice que el prestamista «no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los préstamos en supuestos distintos de los previstos en los tres apartados siguientes». Fuera de esos supuestos, cero.

En hipoteca fija los plazos son otros

La fija funciona distinto y, esto sí, tiene comisión posible durante toda la vida del préstamo. El apartado 7 fija dos tramos: hasta el 2 % durante los diez primeros años, y hasta el 1,5 % desde ahí hasta el final. Siguen siendo techos sobre la pérdida financiera, con la misma lógica.

Resumidos, los cuatro supuestos que permite el artículo 23 son estos. Recuerda que en la columna del tope pone hasta: es un límite sobre la pérdida del banco, no una tarifa.

Los dos primeros son excluyentes entre sí y solo uno está en tu escritura. Los dos siguientes son consecutivos. Y tanto en variable como en el paso a fija, pasado el plazo ya no cabe comisión ninguna.

Pasar de variable a fija tiene su propio techo, y es del 0,05 %

Este es el apartado que casi nadie cuenta, y resuelve una pregunta muy repetida. Si cambias tu hipoteca variable a fija —por novación con tu propio banco o subrogando el préstamo a otro— y de paso devuelves capital, la comisión por ese capital no puede pasar del 0,05 %, y solo durante los tres primeros años del contrato. Es el apartado 6 del artículo 23, y exige que el tipo fijo se aplique al resto de la vida del préstamo o, al menos, durante un primer periodo de tres años.

Y hay dos cosas más en ese mismo apartado que conviene tener a mano:

«Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto.»

Artículo 23.6 de la Ley 5/2019

O sea: pasar de variable a fija sin devolver capital no lleva comisión de amortización anticipada, punto. Y pasados los tres primeros años, el apartado remata que el prestamista «no podrá exigir compensación o comisión alguna» en ese cambio a fijo. Si te dicen otra cosa, ahí está el texto.

Un detalle del tipo fijo que se pasa por alto: el apartado 7 cuenta los diez años «de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo». Si tu hipoteca nació variable y pasó a fija después, ese plazo no se cuenta desde la firma original, sino desde que empezó a aplicarse el fijo. Esta calculadora te pregunta los años transcurridos: para una hipoteca que cambió de tipo, cuenta desde el cambio.

La barra libre de 2022 a 2024 se acabó

Entre el 24 de noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 no se devengó ninguna comisión por amortizar una hipoteca variable: lo suspendió la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022, y el Real Decreto-ley 8/2023 alargó esa suspensión hasta el final de 2024. Desde el 1 de enero de 2025 el artículo 23 vuelve a aplicarse entero, así que ojo con las páginas que sigan diciendo que amortizar no cuesta nada: llevan más de un año desactualizadas.

Lo que puedes exigirle al banco

Esto casi nadie lo publica y viene muy bien saberlo. El apartado 2 del artículo 23 obliga al banco a darte, en un plazo máximo de tres días hábiles y por escrito, la información para evaluar la operación, cuantificando las consecuencias y exponiendo «con claridad las hipótesis que se hayan tomado en consideración», que además «deberán ser razonables y justificables».

Es decir: la cifra exacta de tu comisión, con las cuentas explicadas, te la tiene que dar el banco por escrito. No es un favor que te hacen, es una obligación suya. Si te dicen un número por teléfono sin explicarlo, pídelo por escrito.

Lo que esta página no mira

Los seguros vinculados y las bonificaciones por domiciliación que puedas perder si cambian las condiciones, los gastos de la escritura de cancelación registral cuando terminas de pagar, y desde luego si te conviene o no, que depende de tu liquidez, de tu estabilidad y de qué harías con ese dinero si no lo metieras aquí. Esto no es asesoramiento financiero: es aritmética.